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內容來自sina新聞
預期向好熱度不減
來自鏈傢地產的統計顯示，4月上半月(4.1-4.16)北京市二手住宅共成交3618套，較上月同期下降8.24%。從近五年北京市同期二手 住宅成交量水平來看，今年4月上半月成交量僅比因網簽系統關閉造成4月1日至4月7日無網簽數據的2013年4月同期成交量多。量跌的同時，價格也不樂 觀，4月上半月成交均價為29091元/平方米，與3月成交均價相比下降2.83%。
對此，亞豪機構副總經理高姍認為，在自住商品房下半年即將批量上市的供應壓力下，今年上半年將成為剛需項目沖刺跑量的最後時期，而3、4月份， 在預售審批從緊及樓盤蓄客情況不理想的雙重因素制約下，仍有很多剛需項目的開盤時間被迫一再延後，但進入5月，臨近房企沖刺上半年業績的時間窗口，為瞭交 出一份理想的半年報，對下半年融資及項目銷售形成有利影響，眾多項目雖然各方面條件並不完備，但也隻得選通霄鎮二胎房貸利率擇強行開盤，因此5月上市項目量大增。但項目集中 入市，會使得本就不足的購房客群被進一步稀釋，為瞭實現銷量，開發商恐怕隻能依靠降價手段來吸引購房者，預期5月，停漲、降價入市的項目還會增多。
為瞭消化庫存、回籠資金，房企紛紛搶跑市場，推盤力度大增。據亞豪機構統計數據顯示，5月份，包含首開香溪郡、首地·浣溪谷、潤楓領尚、路勁世 界城等項目在內，北京商品住宅市場將有37個項目預計入市，同比去年增加瞭32%，同時創下自2010年北京開始限購以來，5月同期開盤項目量的新高。
據亞豪機構統計數據顯示，2014年一季度，北京共成交瞭33宗經營性用地，總體土地出讓金高達749億，同比、環比分別上漲59%、19%。 其中，受到政府供地節奏的影響，1-3月成交宗數分別為19宗、8宗、6宗，1月成為成交量最高的一個月份，以後各月呈現瞭逐月遞減的態勢，然而，從4月 份開始，經營性用地成交量有望重回高位。截至4月18日，4月份土地市場僅成交瞭11宗經營性用地，根據北京市土儲中心資料顯示，4月底還將有6宗經營性 用地成交。據此估算，4月份北京經營性用地成交將達到17宗，有望與1月齊平，保守估算，4月經營性用地的土地收入也將突破260億。
二手房成交同比大跌64.5%
5月不但開盤項目量大增，改善型樓盤、高端樓盤的供應也明顯提速。5月份入市項目中，不乏國韻村、中信府世傢、京投銀泰·公園悅府、首開香溪 郡、京投銀泰·琨禦府、九章別墅等改善型項目及高端項目的身影，而據亞豪機構統計數據顯示，在5月份預計入市的37個項目中，改善性項目10個，高端項目 7個，兩類樓盤共占比47%，比今年前4個月33%的供應量占比，明顯提高瞭15個百分點。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，北京樓市經歷瞭一季度市場成交的相對冷淡，成交量持續低迷，隨著新房市場一些樓盤的低價入市，二手房市場的 價格也出現瞭松動的勢頭。未來一段時間，遠郊區縣，以及一些高總價大戶型房源較為集中的城市核心區域的二手房價進一步出現回落的可能性增大。
鏈傢地產市場研究部分析師張旭表示，對比2013年以來各季度價格環比漲幅情況，今年年初房價走勢較為穩定，漲幅明顯放緩。受需求觀望，成交水平較低影響，業主對於房價的預期產生瞭一定松動，報價更趨於理性，以往掛牌虛高的現象大幅減少。
北京百天土地收入近千億
第一太平戴維斯報告顯示，一季度，雖然春節長假期間傳統寫字樓市場淡季致使第一季度問詢量降低，但全市凈吸納量累計仍達到5.4萬平方米，與前 一季度及2013全年的凈吸納量相比基本持平。本季度，租賃形式主要集中於遷址和續租，與2010至2012年期間相比，新租和擴租需求相對疲軟。
值得關註的是，三傢機構均表示，新增供應緊張，2014年一季度沒有新項目入市，甲級寫字樓市場可租賃存量穩定在934萬平方米。
新增不足需求疲軟
37項目沖鋒5月
業內專傢表示，在供求關系的轉化下，需求方的博弈籌碼進一步增加，房地產市場正在由賣方市場逐步轉化為買方市場，同時隨著供需心態逆轉，市場開 始重回拐點。對開發商而言，順應市場，調整價格策略，及時推盤，方是上策，對消費者而言，則需抓住時機，從容選擇，早日改善居住。
雖然市場成交不振，但4月房企的推盤積極性仍在持續攀升。據亞豪機構統計數據顯示，截至4月15日，包括首開萬科·公園裡、東亞·印象臺湖、中 國鐵建·國際花園、東亞·朗悅居等項目在內，4月份北京共有10個商品住宅項目入市開盤，與3月上半月的15個入市項目相比，開盤項目個數雖然減少瞭5 個，但是由於剛需項目普遍跑量，整體供應套數卻比3月同期微漲6%，逼近3000套，達到瞭今年以來同期供應新高。
中高端樓盤供應提速
業內專傢表示，在供求關系的轉化下，需求方的博弈籌碼進一步增加，剛需購房者選擇面的增加會拖長其看房、選房的時間周期，房地產市場將由賣方市 場逐步轉化為買方市場，開發商可能會采取"一增一減"的方式應對市場變化。"一增"是指增加項目附加值，比如增加精裝修、贈送面積、減免物業費等，"一 減"是降低價格預期，隻有提高瞭項目的性價比，才有機會贏得購房者。
受信貸持續收緊、自住型商品房和新房市場分流等多重因素影響，今年的二手房市場和往年相比顯得較為"慘淡"，從年初到4月16日，北京二手房成 交26774套，與去年同期相比大幅下降64.5%，從近五年同期的成交量情況來看，僅比2012年同期成交量略多，與其他年份同期成交水平相比存在較大 差距。業內稱，若信貸不放松，則隨著新建住宅供應的增加以及可能愈來愈多的自住房上市，二手房價格可能在二季度出現加速下調的可能性。
對此，高姍認為，2014年房企資金面整體呈收緊態勢，同時一季度成交量大幅萎縮，行業預期進一步轉低，為瞭有更大的主動性應對潛在的資金與銷 售危機，加速周轉已經成為房企今年的共識。這其中，除瞭剛需項目外，受到地價推漲而逐漸擴容的中高端項目，除瞭要滿足合理利潤外，也更加註重利潤與速度的 平衡，偏向走快速周轉路線以降低項目運作風險。尤其是像亦莊、孫河這類崛起較晚、土地供量較充足的新興區域，也已經因同質項目的集中入市而面臨日益激烈的 競爭局面，在對有限的區域客群的爭搶下，為瞭保持較高的去化率，頻繁推盤、平價開盤，以價格換取時間和空間，也將成為越來越多改善型項目的銷售策略。
□新房
供應放量博弈加劇
□二手房
信貸收緊需求觀望
信貸收緊、自住房供應的增加等多重因素的疊加之下，年初以來的北京樓市告別去年陡峭上漲軌跡，呈現出地熱房冷的局面。一方面，土地市場延續瞭 2013年底的火熱行情，成交量與樓面價屢創新高，另一方面，在住宅市場卻開年不利，銷售量同比銳減，為瞭消化庫存、回籠資金，房企紛紛搶跑市場，推盤力 度大增。
房市地市冷熱不均 市場重回拐點
4月份慘淡的成交隻是年初至今的一個縮影，從年初到4月16日，北京的二手房成交僅26774套，與去年同期相比大幅下降64.5%。從價格走勢情況看，今年年初至今的平均成交均價為29645元/平方米，與去年四季度相比微漲0.8%。
供需心態逆轉
據鏈傢地產市場研究部統計，2014年一季度近郊區二手房成交占比為29.7%，較上季度下降0.5個百分點，與2013年一季度相比下降 2.3個百分點。張旭認為，通州、大興等近郊區一般為剛需置業的首選，今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以內，一定程度上說明瞭價格承受能力較低 的剛需購房態度和意願發生瞭變化。
京華時報記者邢飛桂瑰潘秀林
□土地
北京自住型商品房入市項目量的增加，加快瞭購房客群由商品房市場轉向自住型商品房市場的流動速度，特別是與自住型商品房戶型產品近似的緊湊型剛 需盤，更因面臨直接競爭導致蓄客量的跳水。去年底剛需市場還一片紅火，12月首創伊林郡、萬德福廣場等項目開盤推出的房源量與參與搖號的客戶比還在1：2 甚至1：3，剛需盤依然供不應求，但今年3月、4月市場形勢就發生逆轉，剛需盤不僅不再"日光"甚至開盤當天認購量降至50%-60%左右。
與樓市的疲軟不同，今年的土地市場延續瞭去年的火熱，呈現供需兩旺的態勢，土地供應在持續跟進的同時，房企對於一線城市土地的渴求也在加劇，不 少熱點區域地塊引發瞭房企的激烈肉搏。在激烈的爭奪之下，截至4月18日，北京土地收入已經接近千億，達到瞭973.9億元，幾乎日進億元。業內稱，北京 等一線城市目前需求總量依然巨大，即使調整，調整的幅度和時間也不會過大，鑒於此，房企對一線城市的預期依然向好，拿地熱情不減。
另據中原地產的統計顯示，截至18日，北京土地收入已經高達973.9億元。
對此，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，2014年土地市場能以高位開局，與北京今年將持續保持較大供地力度的供應因素緊密相關。今年北京市總體計 劃供地量雖然從6500公頃降到5150公頃，但是住宅用地仍保持在1650公頃的計劃供應量，與去年持平，其中商品房供地量達到1000公頃，比去年還 增加瞭150公頃。由此可以看出，在三中全會市場化的調控思路下，政府從土地源頭著手來解決供需矛盾、穩定房價的思路十分清晰，因此未來北京的土地供量尤 其是住宅用地的供量，仍將持續增加，在北京土地這個賣方市場上，供應的平穩將是影響全年土地成交情況的一個重要因素。另外，從房企的角度來說，2014年 中國房地產市場地域分化態勢將進一步明顯，受到一線城市投資開發的高回報率與低風險驅使，今年房企將持續回歸北京等一線城市，引發土地市場需求方的基數擴 容。
□商務地產
4月份以來，北京商品住宅成交量降勢不減。據亞豪機構統計數據顯示，4月上半月，北京商品住宅成交僅1976套，成交面積21.17萬平方米， 成交套數、成交面積環比大幅下降瞭40%、36%，同比也分別下降瞭34%、36%。而成交價格也出現瞭停漲，4月上半月商品住宅成交均價達到27209 元/平方米，環比微降1%，也是同期北京房價今年以來的首次回落。
商務地產平淡開局
由於新增供應不足，加之春節假期影響，造成年初商業地產租賃和擴張活躍度有所降低，凈吸納量呈下降趨勢，租金水平也繼續下滑。日前，多傢研究機 構統計顯示，一季度北京甲級寫字樓需求平淡、中高端購物中心租金漲幅創新低，不過，地段較好的CBD區域辦公樓及核心商圈租金仍保持穩定。
在經歷去年樓市量價齊升的火爆行情之後，今年北京樓市從一開局，就出現趨冷態勢。供應放量的同時，供需雙方的博弈開始加劇。
甲級寫字樓凈有效租金連續四個季度下滑，至每平方米每月人民幣311.5元，環比與同比分別下降0.4%與2.4%，但仍是大陸地區最高租金水 平。由於業主連續數個季度下調租金後市場需求漸趨於穩定，加之有限的新增供給，租金降幅較之上個季度進一步收窄0.2個百分點。
DTZ戴德梁行報告顯示，內資企業仍然是本季度北京寫字樓租賃市場上的主力軍，完成瞭甲級寫字樓租賃活動60.38%的成交。分商圈而言，隨著 CBD區域中上季度入市的財富金融中心地區面積的逐漸消耗，較高樓層待租空間的租金進一步提高，本季度該商圈的平均租金水平環比繼續上漲0.57個百分點 至每月每平方米337.11元(54.81美元)，空置率下降至4.24%，環比下降0.63個百分點。
仲量聯行發佈的報告也顯示，CBD甲級辦公樓租金水平保持穩定。值得一提的是，甲級辦公樓在一季度並沒有新增供應。2013年第四季度竣工的北京財富中心在辦公樓租賃方面取得令人矚目的成績，已經簽署租賃協議的辦公面積達到60%。
一季度，北京新建商品住宅成交量為16418套，環比下跌41.3%，同比下跌55.8%，創下2005年以來季度新房成交量新低。其中，一季度新建純商品住宅成交量為11621套，環比下跌23.2%，同比下跌54.5%。
從供應區域來說，以大興區、通州區為主的東南板塊、以朝陽區為主的東北板塊，以及以昌平、懷密為主的北部板塊，都將成為下階段中高端樓盤的主力 供應區域，而在已公佈售價的項目中，多數中高端項目的售價並未出現明顯上漲。以亦莊板塊為例，亦莊·金茂悅、中信府世傢以及別墅項目遠洋天著的售價都將與 前期開盤價格齊平。而昌平區香江別墅則在政府嚴格限價發放銷售證的前提下，定價僅22000元/平米，甚至低於當前北京六環沿線的普通住宅項目。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-25/11084094846.shtml
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