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● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

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● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。


  他指出,互聯網對萬科而言更多是一種工具,對於萬科而言,能否做好主業,就看萬科從住宅開發商向城市配套商轉型的目標能否實現,從一個重資產的公司轉變為一個輕資產重運營的公司能否順利過渡。"這是我的真心話。為此,萬科早已不再追求規模上的'老大'。"鬱亮說。

  鬱亮:萬科從來都是靠一雙手賺錢,而不是別的。小股操盤也是一樣,幹更多活,賺更多錢。至於說除瞭開發收入之外,有些來自資產管理收入之類的,這是有可能的。但是不代表說盈利來源就多元化瞭,現在還看不出來。

  在阿裡,主要是學習怎麼搭建一個平臺和生態系統;騰訊的客戶數據上億,改變瞭人與人之間交流的方式;海爾和小米,其實都是傳統行業,隻不過進行瞭互聯網的改造,海爾用互聯網方式組織瞭9萬輛送貨車,可以送到全中國所有的縣級市用戶;小米給我們很多啟發,比如極致、專註、嚴格控制毛利率水平,這其實也是萬科一直在做的事情:專業化。

  《21世紀》:未來萬科的角色是否會更像鐵獅門那樣,變成一個資產管理公司?

  《21世紀》:萬科和互聯網公司交流之後,目前是否有相應的管理和業務架構調整?

  "互聯網更多是一個工具"

  《21世紀》:房地產行業已經感受到來自互聯網的威脅瞭嗎?

  鬱亮:杭州降價,如果有跟進的,一定會報道出來。王石主席說的話要結合上下語境,並不是針對中國房地產市場。如果真的不妙,那麼萬科不應該輕資產,應該零資產才對。輿論很容易把意見領袖的話摘抄隻言片語,在設計好的語境裡,拼貼上去。但是我們不能這麼簡單看,我們看長遠、看趨勢,順勢很重要。

  未來引入互聯網工具,三個下屬如果背靠背互相信任,那是不是就不需要一個上司?類似這樣的管制成本是否就不需要瞭?

  現在互聯網對房地產行業還沒有帶來顛覆和威脅,但我們認為互聯網將來肯定會影響到房地產,會深刻地改變世界,到那時怎麼應對?光我認識到不行,我需要管理團隊、中層幹部認識到這種變化的必要性,親自去看一看,比我講100遍好得多。

  今後10到15年房地產大勢仍好

  2013年12月27日下午,鬱亮在深圳的一次內部演講中坦承,他擔心未來房地產行業出現類似"小米"的攪局者,以互聯網的思維模式打碎行業舊秩序。

  鬱亮:在互聯網時代,很重要的一條是信息更加透明,扁平化的架構更適合這個時代,而我們過去的企業更多是控制型的金字塔型結構。

  在2008年以來,萬科就已經放棄追求速度和規模,轉而追求質量和效益的增長。我們和規模化擴張的(公司)已經不在一個跑道上。如果有別的公司在規模上超過瞭萬科,我非常歡迎。

  沒有瞭行政調控,市場趨於穩定,但是我們還有行業競爭,目前的庫存量處於一個值得關註的水平,開發商也想有好的業績表現,那意味著現在的行業競爭會比以往更加慘烈。這也會抑制大傢提升毛利率的想法。

  鬱亮:互聯網會減少交易成本,讓我們離用戶更近,但是所有的商品都不可能完全免費,任何企業,或者用互聯網武裝的企業也都具有基本的商業邏輯,那就是盈利。目前還沒有看到產品完全免費然後靠其他服務盈利的模式。

  從去年到今年年初,萬科總裁鬱亮攜管理團隊陸續拜訪瞭騰訊、阿裡、小米等移動互聯網公司,甚至邀請90後創業者代表馬佳佳到萬科給管理層上課。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-10/08582638658.shtml

  這次萬科一次性大幅度提高派息至30%,也是受移動互聯啟發,更快地、超預期地滿足客戶的需求。

  鬱亮:小股操盤實際上更是在瓦解"老大"意識。小股操盤後,萬科(在一個項目裡)隻有百分之二三十的股份瞭,怎麼還算銷售額?房地產早已不是規模擴張為王,目前的房地產市場是規模越大越危險,就好像中國經濟如果繼續要追求10%以上增長,就沒法給結構調整留下任何空間。

  《21世紀》:通過小股操盤,萬科可以擴大自己的營業額和市場占有率,是否有繼續保持行業第一的考慮?

  小股操盤瓦解"老大"意識

  《21世紀》:去年開始萬科在業務層面提出瞭一個很重要的變化。那就是進入更多的非住宅業務,輕資產重運營,小股操盤進行品牌和管理輸出,這和萬科以前的住宅專業化有何不同?

  未來10-15年內,房地產的大勢仍然是好的。中國還有很長的城鎮化道路要走,計劃生育政策放松,人口數量又有新的變化,受過良好教育的人比例越來越高。這對行業有足夠支撐作用。很多人說現在房子很多瞭,等獨生子女一代,房子過剩瞭,但別忘瞭中國"舊改"(舊城改造)力度有多大、速度有多快;20年前蓋的房子是不是還能適應今天人的居住水平、生活需要,這些東西都值得探討。

  《21世紀》:萬科管理團隊去騰訊、小米等互聯網公司密集交流,初衷是什麼?

  鬱亮:我們說小股操盤,關鍵在操盤,通過管理和運營產生價值;通過更少的股東投入產生效率,為股東創造更多的價值;專業化方面仍然是蓋房子,隻不過原來主要是蓋有人住的房子,現在要蓋有人用的房子,有商業、購物中心等城市配套。並不是說萬科自己要去做食堂、菜市場,我們是蓋好瞭給別人來用,依然是通過操盤來賺錢。

  《21世紀》:這會不會導致萬科未來盈利來源發生變化,以前主要是銷售住宅帶來瞭利潤,未來變成資產管理帶來管理費等收入,更加多元?

內容來自sina新聞

  萬科的一言一行,也在影響著行業風向。2014至今,萬科管理層密集拜訪互聯網公司的原因是什麼?萬科自己是否搭建瞭互聯網平臺?3月7日,萬科總裁鬱亮接受21世紀經濟報道記者專訪,系統介紹瞭自己近期研究互聯網的心得。

房屋修繕貸款率利最低銀行信貸年息台中汽車貸款  鬱亮:小股操盤就是學習鐵獅門,鐵獅門是操盤賺錢、經營也賺錢。學會使用杠桿做這件彰化大城房貸事情,用盡可能少的股東投入來給股東創造更多回報。但是萬科不會變成一個純投資公司。

  《21世紀》:按照小米思維,賣手機產品沒有價格戰,完全是成本價,你說萬科現在的產品還是一分錢一分貨,不能半分錢一分貨,對客戶還不夠好,那引入互聯網思維,將來是否能降低房價,比如房子以一半價格賣,然後通過別的服務去產生價值?

鬱亮今後10到15年房地產大勢仍好

  對萬科來說,當下能否利用好互聯網的工具,向城市配套商轉型這件事能否成功,才是衡量萬科是否真正在引領房地產行業發展的標志。

  《21世紀》:萬科入股徽商銀行又是出於什麼樣的考慮?

  鬱亮:萬科參股徽商銀行肯定不是為瞭開發貸款。銀行也要接受銀監會監管,開發貸款有嚴格管制要求。而且如果成為大股東,涉及關聯交易會有相應的規定要求。弄個銀行讓自己有錢花,這個想法是不切實際的,萬科對經營銀行沒有興趣。

  投資徽商銀行,是出於供應鏈融資的考慮,為上下遊供應商提供便利的資金安排。因為房地產上下遊企業業務較為瑣碎,一般銀行不願意做,徽商銀行有興趣,這個業務又不受地域限制,我們就投資瞭鼓勵它來做。

  鬱亮:主要是我的原因,我和馬化騰、雷軍等人前幾年聚會交流就比較多,交流中發現未來對社會有很大改變的除瞭IT,還有BT(生物技術產業)。

  《21世紀》:之前若幹年房地產市場受調控影響非常大,對此次兩會政府工作報告提出的分類調控,你怎麼看?

  鬱亮:行政調控對房地產有影響,但市場本身的影響力更大。在中國、在整個行業都習慣把政府的作用看得太重要。但三中全會其實已經告訴我們,市場最重要。這次兩會提出房地產分類調控是很大的進步,以往那種一線城市"發燒",全國"吃藥"的情況不會再出現瞭。政府會從根本上解決人們住有所居的問題,保障房的力度加大,在供不應求的城市提供更多的普通自住商品房等等。

  鬱亮:目前還沒有什麼具體威脅。房地產行業還是很難被顛覆的,從拿地到蓋房子,要蓋兩百多個章,一個項目的審批環節上百個,和政府部門打交道的步驟不能省略。我們學習互聯網,不意味著丟瞭主業,而是用互聯網的思維和方法去更好地做好主業,互聯網更像是一個工具。

  《21世紀》:此次兩會也提到瞭房地產稅立法,這對行業的影響是什麼?

  鬱亮:政府在法制化上也有進步。房產稅明確瞭首先要立法,我相信經過大傢討論立法後,房產稅法一定對行業發展是有用的。在一個平穩政策環境下,再加上相對明朗的前景,對房地產行業無需悲觀。

  《21世紀》:從市場層面來看,之前杭州降價,房地產信貸也有緊縮,年初的時候王石、任志強等人對今年前景不太看好,萬科對此的判斷是怎樣的?

  2014年萬科和鬱亮也很難輕松。"房地產行業的利潤率下降是趨勢性的,"鬱亮說,市場將面臨更為慘烈的競爭。

  目前我們沒有明顯感到銀根收緊的跡象。兩會提出7.5%的增長目標,也需要經濟平穩運行。

  從管理和業務架構來說,未來我們能否考慮萬科引入合夥人制?萬科現在的職業經理人對股東而言是打工關系,為什麼不能引入合夥人制?從小米來看,這種合夥的關系可能更有利於投資者,也更有利於員工發展,因為可以形成背靠背的信任。這一點未來也是可以探討的。

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  萬科也不可能免費賣房子,要做的就是不斷提高產品的性價比,控制利潤率,現在大傢都樂於看到房地產行業利潤率降低,不那麼暴利。未來競爭加劇,再加上引入互聯網思維,這使我們對凈利潤率的下降更加堅決。
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