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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  趙彬：一線城市北上廣深，大傢都有共識，二線城市我們認為是中東部地區的省會城市，也可以把廈門這樣的計劃單列市加進去，這些城市我們認為都沒有任何問題。但是，在進入其他的購買力已經達到三線或者二線城市標準、但不是省會城市的，我們認為還是慎重。我們國傢現在的城鎮化，是一個理想化的狀態，或者說是一個期望。現在我們正處在大城市不斷膨脹、中型城市變成大城市的過程當中，這個進程不完，城鎮化是做不完的。

  趙彬：可能公司越大的時候越好定義，高度概括的一句話就說完瞭，可能越小的時候也好說。就是說大不大、說小不小的時候，可能有點難說。王石和我一起交流過，他當時對萬科的定位是世界上最大的住宅開發商，是2006年4月說的。但是萬科現在已經開始轉型瞭，對商業的重視程度越來越高。

  新浪樂居：一般舊改做得好的首先是地方性的房企，特別是地方性的龍頭企業，一旦出瞭一定的范圍，當你到另外一個城市時，你的政府關系、管理半徑的邊際效果都會遞減，所以昆明的舊改老大跑到南寧，會如何玩得轉？

  新浪樂居：產品線的擴充對目前的俊發來說是一件好事嗎？

  新浪樂居深度報道記者 @餘舒虹@張傑/文

  新浪樂居：俊發從2011年開始擴張，從單一城市向區域性甚至全國性房企發展，這個擴張會保持一個什麼樣的節奏？

  2013年，雲南俊發地產有20個項目在各地運作，年銷售額最終達到181億元。基於此，俊發地產董事局主席、CEO趙彬被問得最多的問題是：俊發為什麼不上市？樂居深度報道匯總》》

  趙彬：隻能說借鑒，舊改這種東西模式是不可復制的，包括在一個城市當中也不能復制。我們在昆明做舊改的時候，有個"一村一策"。每個村子的情況都不一樣，包括土地的情況，集體土地是集體建設用地還是農地，還是國有土地，首先土地性質不一樣；第二，上面的附著物的性質也不一樣，有些是宅基地蓋的農房，有些是集體經濟組織在裡面建的經營性住房，有一些還是違建，所以沒辦法出一個籠統的政策覆蓋所有的情況。在一個城市都能夠做到"一村一策"，你到異地去想復制，那是不可能的。

  趙彬：舊改這件事情最關鍵的一點在於政府的支持，不是政府支持企業，是政府支不支持舊改這件事情、這個事業。如果失去政策支持和政府支持的話，無論外來的還是本土的都做不瞭這件事情，政府想不想做舊改這個很關鍵。

  趙彬：事情雖然描述的是事實，但是許多觀點已經歪曲瞭，媒體在說這件事情的時候，不是客觀的說這個過程，還加入瞭一些其他的因素。我們跟四川信托一直在合作，但是到期我肯定要還掉，還不掉的話，那麻煩大瞭去瞭。信托融資肯定比基金行業要貴一點，這個很正常，我們也是今年才開始做，以前都是銀行融資較多。

  趙彬：之所以說我們參照瞭萬科，是因為我們跟萬科走的比較近。我們加入中城聯盟，就是2000年王石介紹進的。王石又當瞭幾年我們的獨董，當顧問當瞭許多年。萬科對我們是開放平臺，學什麼都可以，公司的中高層都比較熟悉。所以大傢都說走的萬科的模式，其實學不瞭萬科的模式，萬科是職業經理人的團隊在管理企業，老板就是廣大的股東，所以學不瞭他們，從根子、骨子裡面就學不瞭，做的那些做法看著非常好，拿到企業試一下，馬上就覺得不對。每個企業都不一樣，從來沒有說有哪個企業復制瞭別人的模式成功瞭。

  趙彬：非常平庸。整個資本市場無論是投資者還是那些購買你股票的人，他們的心態現在也已經變的很平靜瞭。你說營造一個噱頭來讓大傢搶購，這種局面一去不復返瞭。所以心態要平和一點，如果一定要去造一個概念的話，我覺得是不負責任的做法。營造一個噱頭出來，短期之內蒙蔽瞭投資者的眼睛，過瞭一段時間之後，人傢來看本質還是這麼回事。

  俊發產品線的豐富是從保障房開始，一直做到低密度、高價格的別墅型項目，從住宅一直做到寫字樓、商業，從房地產開發到結合著酒店、旅遊地產的開發，這些東西都有，現在已經比較小而全瞭，沒辦法，順應時勢的要求。

俊發地產CEO趙彬

  趙彬：他是另外一個打法，在一個省做到一百億以上。我分析下來，可能有地域的特殊性。河南是人口大省，有上億的人口，這些人口沒有全部聚集在鄭州，在其他地方也會形成購買力。而雲南隻有4700萬人口，連河南的一半都不到，有700多萬人住在昆明，其他地方連一個超過50萬人口的城市都沒有，購買力就不存在瞭。河南像南陽、洛陽、開封等這些城市都有足夠的聚集能力，所以就有市場增長率，但是在其他地方可能就不可復制瞭。如果我在昆明能做到300億的話，我何必要出來，就是因為有瓶頸在那裡，做到150億可能已經到頂瞭，雲南總共一年隻賣1000億，我們做到瞭15%。

  新浪樂居：王石曾說，一個好公司用六秒鐘就能說清楚它是什麼模式，你覺得俊發呢？

專訪俊發趙彬200億時刻的風景

  新浪樂居：對於河南建業這種省域化發展的戰略，你怎麼看？

  新浪樂居：俊發從2006年4月開始籌備上市，這幾年經歷瞭一些波折。當你和投資者不斷會面時，要講什麼故事給別人聽？

  新浪樂居：在你看來，上市環境變的更平庸瞭？

  新浪樂居：11月5日，俊發落子廣西南寧，項目有三千多畝，屆時會把昆明的舊改模式復制到南寧嗎？

  趙彬：我們原來剛需做的多，可能跟我們這個企業的經歷有關。我們一開始是做舊改的，那時候拿的地絕大多數是那種舊改的土地，多數是我所形容的叫做"三高"(高容積率、高層建築、高價格)的產品。企業規模做大瞭之後，就不是一種產品能夠滿足需求瞭。你想多拿剛需，市場不允許，你不想拿低密度的別墅項目，但是它就是這樣的土地，就有這樣的機會，你也得去嘗試。

樂居深度報道匯總》》

向樂居深度報道爆料：QQ457897671

  過去兩年，在相對低迷的市場行情下，俊發逆勢操作擴大土地儲備量，並在2012年6月啟動瞭立足西南的"雲貴川"戰略。11月5日，俊發落子廣西南寧，正式簽約進行舊城改造項目。至此，俊發已成功進入西南地區除重慶之外的其他五座省會城市。

  趙彬透露，俊發在2014年不會大規模介入新的城市，要進一步在西南地區深耕，而不是急於擴張。對於規模，趙彬希望在2016年達到500億規模。目前，俊發銷售額當中的80%以上都是在雲南市場實現的。趙彬說："我希望這個比例逐年降低，外地市場的比重在2015年達到30%，2016年達到40%。目前俊發在昆明的市場占有率已穩定在15%左右。"

  趙彬：其實不是這樣的，我們在昆明做舊改的時候就有深入的體會。本土的開發商做得不多，外來的開發商反而做得多。許多本土開發商可能沒有信心，不相信這些事情，反而是知道裡面困難的時候，就知難而退瞭。但是外來的開發商是抱著一種對政府的信任感進來，反而做得更大。我現在看到在昆明的總量，外來的肯定大於本土的，本土表面看我們做的最多、最大，可能像我們這種情況不是很多。

  新浪樂居：您覺得做城中村改造這一類項目，關鍵在什麼地方？

  作為雲南本土最大的開發商，俊發在昆明的市場占用率一度高台南南區汽車貸款達20%。當同規模、區域性的中型房企如新城、旭輝等紛紛上市之後，俊發成為未上市房企當中規模最大的幾傢之一。"那些規模大的都已經上瞭，現在排隊也應該排到我瞭"，趙彬開玩笑說。

  新浪樂居：這個政策支持是指優惠政策嗎？

  趙彬：不是優惠政策，是指舊改的配套政策。我們國傢大層面都說要做棚戶區改造，這個大政策有瞭，具體到每個城市的時候，每個城市還要出臺可執行的細則。我們國傢的法律裡集體土地的拆遷管理條例是沒有的，有的隻是國有土地的土地和房屋的征遷管理條例，集體土地怎麼拆遷，這是沒有法律的。如果沒有地方政府的政策支撐，這件事情就都變成非法的瞭。

  另外，國傢規定在拆遷的過程中，隻有公共利益才可以做這種行政強遷或司法強遷的程序，公共利益這塊的界定就非常重要。如果是企業去做這件事情，就失去瞭公共利益，就變成商業利益瞭，需要對每一個個體，難度就非常大。所以沒有政策的支撐，舊改是做不下去的，不需要給優惠。

  新浪樂居：最近談城市的分類很流行，在對一線、二線、三四線城市的定義和分類上，你與俊發自己的標準是什麼？

  新浪樂居：過去這一兩年來看，去年的旭輝，到最近上市的時代地產、龍光地產，整個折價還是比較高的。

  新浪樂居：結合俊發的城市佈局，為什麼進瞭貴陽，沒有進重慶？

  趙彬：重慶是一直沒有找到合適的項目，貴陽本來就是我們的戰略，我們認為省會城市長遠來看都不會有問題。貴陽的問題在於供應量太大，2011年我們進入的時候貴陽的整個供應量大概有三千萬平方米。為什麼說省會城市的問題不會很大？它的吸引力還是在的，產業優先滿足的肯定是省會城市的發展。2012年，國傢發改委針對貴州和貴陽發瞭一個國發二號文，這是中國歷史上第二次從國傢層面對一個城市一個地區的發展發出紅頭文件。這意味著國傢對這個地方會做大量投入，會做政策的傾斜。

  趙彬：其實現在已經很難講故事瞭。因為版本和案例太多，你想講出一個跟別人不一樣的故事，已經沒有機會瞭。你說商業地產，萬達也上瞭；你說城中村改造，佳兆業說他是舊改的專傢；你說我產品做得好，人傢龍湖的產品做得也非常好；你說規模，萬科的規模擺在那裡。哪一項能比得上人傢？一旦前面的范例過多的時候，你再說出一個不一樣的，非常非常難。我隻能講一個特點，就是我是沒有上市的房企當中規模最大的，那些規模大的都已經上瞭，現在排隊也應該排到我瞭吧，隻能講這點。

  趙彬：俊發在2014年應該不會再大規模的介入新城市，什麼問題呢？進入一個城市之後沒有做到深耕，還浮在表面上。一個城市隻賣十個億，對人力、物力和整個管理體系都是一種浪費。同時一個班子能夠做到十億的時候，一定能夠可以做到三十億，在不增加人力成本的前提下。

  目前，80%以上的銷售額都是在雲南省實現的，其中，昆明又占瞭絕大多數，麗江項目還沒有貢獻，大理貢獻瞭一點點。所以2014年是一個深耕之年，我們對於西南的佈局基本上完成瞭，現在進入瞭五個城市，除瞭重慶，其他五個城市我們都進入瞭。在2014年應該深耕這些城市，而不是急於擴張。重慶進不進，現在還在看。

  趙彬：對，都非常高，你看那個折價都不敢相信，凈資產上給你打四折，甚至三折，感覺太虧瞭。就這樣所有的房企在香港股市上面的表現還都是非常差的，你看看那些市盈率，香港投資者看不懂大陸的房地產。今年上市的有幾傢做綠色、環保的，但表現也不是很好，含金量非常小，交易也不活躍。

內容來自sina新聞

  新浪樂居：外界對俊發的資金鏈有一些評價和質疑，主要集中在信托的高成本融資上。您怎麼看這個問題？

  每一次回顧俊發的上市之旅，趙彬都難掩心中遺憾。"2007年準備好上市，恰逢2008年那一輪調控，窗口期沒瞭；2009年市場好的時候再去準備，又遇到2010年、2011年的調控，這個步點沒有踩準"，趙彬說。

  新浪樂居：從2006年開始籌備上市到現在，您回憶起來，沒有上市這件事從融資層面帶給您哪些教訓或心得？

  趙彬：一個是難度的問題，在國內如果是非上市企業，融資確實難度非常大，因為國傢政策不支持。我們國傢從大的政策層面本來就不鼓勵、不支持房地產企業融資，無論是上市還是非上市，出問題的時候，銀行首先停的就是房企的融資，非上市企業就更別說瞭。

  第二是融資成本高，人傢上市企業在境外融資比我們大概低瞭三個點，這三個點是什麼概念？凈利潤16%和13%的差別，而且加上杠桿，差別更大。

  第三是實物上的一些限制，在國內融資，要求開發貸、專款專用、不得買地等等，你融資兩年，可能用瞭不到一年就得還款。上市直接融資，或者境外作為一些債券進來的話，用五年、八年的都有，利率很低。再加上人民幣升值，這樣算下來，許多錢都白用瞭。這三方面是上不上市對我們的影響，融資成本、方便性問題、難度問題，教訓蠻多的。

  新浪樂居：有人說俊發效仿瞭萬科模式，有這回事嗎？

  受困於國內的融資環境，俊發頻繁借道信托融資，其資金鏈問題曾多次被媒體追問。在專訪中，直率的趙彬坦言未上市企業的融資之苦，"融資成本、方便性問題、難度問題，教訓蠻多的。"

  新浪樂居：在過去的2013年，你印象比較深刻的同行有哪幾個？

  趙彬：最讓我感興趣的是融創和綠城的這次合作，從大傢都不看好，突然又峰回路轉。綠城做不下去瞭，就賣給瞭融創，融創借這個機會突然爆炸性發展，宋衛平也起來瞭。回過頭看賣的這件事情，說不清楚是對是錯，不賣綠城能不能挺的過去，無法判斷。所以說人生這個機遇，有時候說不清楚。

  我們原來的定義還是雲南本土的一個住宅產品開發商，但是現在不一樣瞭，住宅我們也做一部分，其他的產業也有，隻能說是以住宅為主的、立足於西南的房地產開發商，是這樣的定位。

新聞來源http://bj.house.si農地變建地條件利率多少免費諮詢試算汽車貸款na.com.cn/news/2014-01-06/12142567820.shtml

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